Наверх
Вы здесь: Главная / Архив / Журнал «Современный дом» Январь-февраль, 2015 / Разминка перед стартом

Разминка перед стартом


Подготовка к строительству. Возведение загородного дома чем-то похоже на марафон: нужно взять хороший старт, придерживаться намеченной стратегии, не терять набранный темп и, наконец, уверенно прийти к финишу. Высокий результат достигается за счет кропотливой и всесторонней подготовки.

 

Всеобщая мобилизация

Как показывает практика, строительство и обустройство коттеджа занимает не менее полутора-двух лет, однако с возведением “коробки” можно уложиться в один строительный сезон — период с марта по ноябрь. Приступать к непосредственному строительству дома — разрабатывать котлован, возводить фундаменты — лучше всего во второй половине апреля, когда среднесуточная температура воздуха в Московском регионе составляет не менее 8°C. К этому моменту следует подготовить строительную площадку. Перечень предварительных работ таков: нужно определить точные границы участка, вырубить деревья и кустарники, установить забор, обустроить бытовой городок и подключить его по временной схеме к существующей электросети и водопроводу, проложить подъездные пути, устроить складскую зону и площадку для разворота техники. Обычно на подготовительные мероприятия отводится не меньше недели. Тем не менее, если участок нужно освободить от существующих построек или недостроя, перешедшего “по наследству” от предыдущих хозяев, этап подготовки к строительству может затянуться.

При тщательно спланированных работах нулевой цикл (часть здания на уровне нулевой отметки (до пола первого этажа) завершают в начале лета. Затем за два-три месяца возводят стены и монтируют междуэтажные перекрытия, после чего приступают к сооружению стропильной конструкции. В конце осени здание подключают к отопительному контуру, зиму отводят под внутреннюю отделку или переносят ее на следующий год. Безусловно, основные строительные этапы можно проводить и при отрицательных температурах, но они обойдутся намного дороже, да и качество строительства останется под вопросом.

 

Точка отсчета

Как построить дом, который станет “роднее” городской квартиры и будет радовать не одно поколение? На эти, казалось бы, риторические вопросы есть вполне конкретный ответ — для начала нужно приобрести профессионально выполненный проект. Заметим, мы говорим не о копии страницы из рекламного каталога проектов, а о полном комплекте рабочей документации, в который входят архитектурно-строительная часть и разделы, посвященные инженерному обеспечению здания: водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, энергоснабжение и др. Существуют два способа получить искомое. О первом, который предполагает покупку проекта повторного применения, мы подробно рассказывали в прошлом номере журнала, об особенностях второго  — заказа индивидуального решения, расскажем в этот раз.

Обычно предварительная стоимость индивидуального проекта устанавливается исходя из предполагаемой общей площади будущей постройки (1500 – 3000 рублей/м2).

Очевидно, что даже стандартная привязка типового проекта требует привлечения профессиональных проектировщиков: конструктора (для перерасчета фундаментов) и специалистов по канализации, водо-, газо- и электроснабжению. В разработке индивидуального проекта, как правило, задействован целый творческий коллектив, главная роль в котором, безусловно, отводится архитектору. От таланта и профессионализма последнего зависит оригинальность заложенной в будущем здании идеи. Кроме того, доля архитектурного труда в общем объеме проектных работ может составлять 30–40%. Создание архитектурно-планировочного решения, разработка планов, разрезов, узлов и деталей, координация работы других специалистов, авторский надзор — вот неполный перечень прямых обязанностей зодчего.

Найти “своего” архитектора — важнейшая задача застройщика на подготовительном этапе. “Путеводными нитями” могут стать каталоги проектов, публикации в специализированных изданиях. Выбрав несколько подходящих авторов, желательно ознакомиться с постройками, выполненными по их проектам. Окончательное решение следует принимать по результатам личной встречи.

Немаловажно и место заказа проекта. Крупные проектные институты, как правило, в частных заказчиках не заинтересованы. Можно обратиться к частнопрактикующему архитектору. Однако в этом случае неясно, кто будет работать над конструктивным и инженерным разделами. Кроме того, под вопросом остается и юридическая сторона общения со “свободными художниками”.

Наиболее разумный способ — выбрать частную мастерскую, ориентированную на малоэтажное загородное строительство. Подобные организации обеспечивают высокое качество проектирования, полную комплектность проектной документации, а также предоставляют правовые гарантии в соответствии с принятыми договорными обязательствами.

 

Геология, геодезия и компания

Проектирование загородного жилья базируется на трех китах: нормативных требованиях (конструктивных, санитарно-бытовых, пожарных), исходной информации об участке и задании на проектирование. Если первые лежат на совести проектировщиков, то о второй и третьем должен позаботиться будущий домовладелец. Прежде всего, застройщик предоставляет проектировщикам кадастровый план участка (выписку из Государственного земельного кадастра), на котором указаны размеры и расположение относительно сторон света, а также фрагмент плана размещения магистральных сетей, если таковые имеются. Получить документы можно в администрации муниципального образования или в офисе организации, занимающейся благоустройством коттеджного поселка.

Для разработки генерального плана участка нужна подробная геодезическая съемка владения. Кроме того, желательно заранее провести инженерно-геологические изыскания грунтов, залегающих в зоне строительства. Для выполнения таких работ (стоимость от 40000 рублей) приглашается специализированная организация. В определенных точках пятна застройки бурятся скважины глубиной 8–10 м, количество которых зависит от многих факторов: характера рельефа, сложности гидрогеологической ситуации, площади и конфигурации здания и т.д.

Пробы подвергаются лабораторному анализу, в процессе которого определяются физико-механические характеристики грунтов, химический состав грунтовых вод и т.д. Затем застройщик получает заключение, содержащее подробную гидрогеологическую информацию, разрезы, демонстрирующие характер напластования грунтов и уровень грунтовых вод. Эти данные учитываются при расчете и конструировании фундаментов, однако могут существенно влиять и на другие аспекты проектирования.

 

Заблаговременно выполненные инженерно-геологические изыскания зачастую помогают оптимизировать процесс проектирования. Так, если на эскизной стадии архитектор располагает достоверными сведениями о свойствах грунтов, наличии грунтовых вод и т.д., то сразу можно решить ряд вопросов. Например, есть ли смысл делать подвал, или же от него следует отказаться в силу сложной гидрогеологии, стоит ли предусматривать высокий цокольный этаж и т.п. Заключение геологов способно повлиять и на генеральный план владения. По результатам геологических исследований первоначальная посадка дома может быть изменена.

После того как досье на участок собрано, остается, пожалуй, самое сложное — составить задание на проектирование. Справедливости ради оговоримся, что данный документ носит скорее консультативный, нежели директивный характер. Составление письменного перечня жилых и вспомогательных помещений (с указанием предполагаемой площади) помогает застройщику реально оценить свои представления о загородном жилье и сопоставить их с финансовыми возможностями.

 

Польза, прочность, красота…

“Познай самого себя” — вот обобщение тех рекомендаций, которые архитекторы дают заказчикам, пытающимся сформулировать свои пожелания в отношении загородного дома. Застройщик должен понять, что ему нужно в действительности. О чем следует подумать в первую очередь? На этот вопрос ответил еще древнеримский архитектор и инженер Витрувий. Приоритет у пользы, то есть функциональности жилища, комфорта проживания. К счастью, заказчики все чаще стараются представить себя не в городской квартире, а в собственном доме. Более того, прежде чем решиться на строительство личной “крепости”, они на некоторое время снимают коттедж и в ходе “эксперимента” устанавливают, что спальню старших членов семьи лучше расположить на первом этаже, а детям понадобится игровая комната. Не менее важен и вопрос прочности — выбранные строительные материалы и технологии во многом определяют срок службы коттеджа. И наконец, о красоте. Заказчику следует изучить опыт современного загородного строительства, в том числе и зарубежного, проанализировать различные архитектурные стили и решить, что отвечает его эстетическим представлениям.

Пожелания клиента становятся базой для первого этапа проектирования — разработки эскизного проекта, во время которого рассматриваются различные варианты будущего дома. Обсуждая с застройщиком эскизы, архитектор постепенно понимает образ жизни хозяев. Вместе с тем, он “образовывает и воспитывает” клиента. Отстаивая свою позицию, объясняя необходимость того или иного решения, автор проекта подчас выполняет просветительскую роль. Чтобы помочь заказчику “освоить” загородный дом, архитекторы прибегают к различным методам визуализации —компьютерным технологиям (трехмерным моделям, анимационным роликам и т.д.), традиционному макетированию.

В зависимости от степени подготовленности заказчика и сложности проекта эскизное проектирование продолжается от двух недель до четырех месяцев. Стоимость эскизного проекта может составлять до 30% от общих затрат на разработку проектной документации, причем обычно его оплачивают авансом. В итоге архитектор должен представить чертежи фасадов здания, поэтажные планы, разрезы, план кровли.

Утвержденный заказчиком эскизный проект — основа для создания рабочей документации. В среднем, такая работа занимает два-три месяца.

С застройщиком заключается договор, в котором прописываются все аспекты взаимоотношений сторон.

Способен ли заказчик, а это, как правило, человек, несведущий в вопросах строительства, оценить качество проекта? В полной мере, разумеется, нет, однако по косвенным признакам определить недоделки все-таки можно. В частности, поэтажные планы должны включать предварительную расстановку мебели. Это свидетельствует о том, что стандартные столы и диваны легко “вписываются” в габариты комнат, а разводка электросетей “привязана” к интерьерам. Основные конструктивные чертежи (планы фундаментов, перекрытий и т.д.) должны сопровождаться подробными спецификациями элементов и ведомостями расхода материалов. Всем нестандартным узлам, архитектурным деталям нужна тщательная проработка. Иными словами, из проекта должно быть ясно, как изготавливаются конструкции наружных и внутренних лестниц (если не предусмотрено использование промышленных изделий), балконов, козырьков, ограждений и т.д.

 

Законные основания

На подготовительном этапе заказчик должен получить у главы администрации муниципального образования разрешение на строительство. Для этого необходимо согласовать проект в соответствующих органах. Для получения разрешения на строительство вполне достаточно эскизного проекта  и генплана участка, разработанных с учетом действующих норм. Нормативные документы разрабатывались на основе многолетнего обобщенного градостроительного опыта, большинство их положений устанавливалось из соображений пожарной и санитарной безопасности, удобства проживания, упорядоченности застройки поселений и т.п. Тем не менее условия, предписывающие возводить дома на расстоянии не менее пяти метров от красной линии улиц или не ближе трех метров от границы с соседними участками, устраивают не всех. Случается, что заказчики согласовывают одно, а строят совсем другое. Какие последствия имеет подобное самоуправство? Минимум — штраф, максимум — постановление суда о сносе несанкционированно возведенных зданий. Игнорирование властей может обернуться серьезными затруднениями при вводе здания в эксплуатацию, что, в свою очередь, задержит регистрацию дома. Таким образом, чтобы стать полноценным собственником и избежать проблем в будущем, лучше соблюсти установленные правила.

 

О важности культуры

Едва застройщик решает “проектный вопрос”, как перед ним встает не менее серьезная задача — найти надежных и квалифицированных строителей. Конечно, можно воспользоваться услугами гастарбайтеров. Неискушенных в строительном бизнесе застройщиков привлекают скромные запросы “вольных” бригад, а также их универсальность. Тем не менее следует помнить, что армия шабашников в основном пополняется за счет бывших сельских механизаторов из стран СНГ, которые не имеют представления о действующих технологических требованиях, строительных нормах и правилах. А несоблюдение нормативов, отступление от проектной документации, нелепые ошибки приводят только к браку.

Приглашая вольнонаемных строителей, пусть даже опытных и добросовестных, застройщик вынужден брать на себя обязанности руководителя стройки. Ему приходится организовывать временное электро- и водоснабжение, обеспечивать поставку материалов, искать строительную технику, контролировать рабочий процесс и т.д. Безусловно, вероятность того, что здание будет построено на удовлетворительном уровне, существует. Однако гарантий нет. Погнавшись за сиюминутной выгодой, будущий домовладелец рискует практически всем объемом капиталовложений.

Справедливости ради отметим, что приглашение строительной организации тоже не панацея, а значит, генподрядчика лучше выбирать методом сравнительного анализа. К составлению списка кандидатов можно приступать сразу же после того, как принято окончательное решение о строительстве загородной резиденции, то есть даже до покупки участка. Сначала следует ознакомиться с завершенными объектами потенциальных соискателей, посетить строящиеся здания. Для компаний с хорошей репутацией характерен высокий уровень строительной культуры, поэтому следует обратить внимание на организацию бытового городка, состояние складской зоны и даже на внешний вид рабочих. В то же время построенные дома — лучшее свидетельство профессионализма строителей, их способности работать на высоком уровне.

Предварительные поиски подрядчика могут вывести заказчика и на “своих” проектировщиков. Многие строительные фирмы, занимающиеся малоэтажным строительством, предоставляют весь комплекс услуг — от разработки проекта до сдачи дома “под ключ”. С другой стороны, и в архитектурных компаниях есть строительные подразделения, или же мастерская связана многолетними партнерскими отношениями с надежными генподрядными организациями.

Тендер на строительство лучше провести после получения полного проекта дома. Сравнивая сметные предложения различных фирм, будущий домовладелец способен оценить добросовестность отобранных кандидатов. Например, чтобы снизить общую сметную стоимость строительства, некоторые хитроумные подрядчики “забывают” включить в расчет обязательные технологические операции, транспортные или накладные расходы, а стоимость основных материалов (бетонных блоков, кирпича, цемента и др.) подсчитывают по ценам, которые заведомо ниже рыночных. Эти и другие уловки предпринимаются с целью заполучить простодушного застройщика, наивно поверившего в “бесплатный сыр”. В разгар строительства незадачливому хозяину разъяснят принципы ценообразования и особенности технологии строительного производства, и он поймет, что, скажем, дешевый кирпич рассыпается прямо в руках, а качественный материал обойдется в круглую сумму. Отказаться от услуг подрядчика, выполнившего значительный объем работ, сможет не всякий. Во-первых, довольно сложно экстренно найти достойную замену. Серьезные компании, как правило, загружены работой на год вперед, и даже если в резерве есть сотрудники, понадобится время, чтобы принять незапланированный объект. Кроме того, немногие горят желанием переделывать или доделывать за других и в перспективе нести ответственность за все. Во-вторых, новые исполнители — это, как правило, дополнительные затраты, связанные с обследованием уже возведенных конструкций. Для проведения таковых привлекаются сторонние специалисты.

Для контроля за строительством дома стоит пригласить независимого специалиста, который сможет осуществлять технический надзор. Эксперты подтверждают, что добросовестные строители заинтересованы в независимом техническом надзоре. Дело в том, что непосредственный руководитель стройки (прораб, бригадир) привыкает к объекту. У него, как говорится, “замыливается глаз”. Внешний контролер, осуществляющий техническое сопровождение строительства и мониторинг качества, помогает достичь лучшего результата. В ряде компаний действует внутренняя служба технического надзора — подразделение, по сути выполняющее функцию “службы заказчика”. Вместе с тем, клиент вправе пригласить человека со стороны. Главное, чтобы он обладал необходимой квалификацией, подтвержденной соответствующими документами, и достаточным опытом подобной работы.

Добавим, что технический контроль следует доверять по-настоящему надежному человеку, который не станет злоупотреблять своими полномочиями, скажем, требовать денежное вознаграждение за то, чтобы завизировать повышение стоимости строительных работ и т.п. Кроме того, действия независимого специалиста не должны стать причиной обострения отношений между застройщиком и строителями.

Союз заказчика и строительной организации скрепляется договором подряда, в котором оговариваются взаимные права и обязанности, гарантийные обязательства, условия выполнения и контроля качества строительных работ, штрафные санкции, процедуры разрешения спорных ситуаций и т.д. Неотъемлемыми приложениями данного документа являются согласованный с заказчиком и утвержденный сметный расчет, график финансирования и выполнения этапов строительства.

 

Подведем итог

Допустим, предполагается возведение загородного дома общей площадью 300 м2. Прежде всего, необходимо иметь проект коттеджа. Его разработка займет от полутора до четырех месяцев и обойдется в сумму 500 000–700 000 рублей. Также понадобится разрешение на строительство и договор с подрядной организацией. Ориентировочная стоимость строительства здания без отделки не менее 12 миллионов рублей (из расчета 40000 рублей/м2). Примерно через полгода-год аналогичную сумму нужно вложить в инженерную “начинку” здания и отделочные материалы.

 

Татьяна Иванова

 

 

 
Все права защищены. 
© 1998-2020 ООО "РИА Русское Бизнес Агентство"
Использование материалов допускается только с письменного согласия OOO "РИА Русское Бизнес Агентство" и при обязательном соблюдении следующих УСЛОВИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Партнеры